Luật sư Nguyễn Văn Nam - Đoàn luật sư TP Hà Nội cho biết, vừa qua, Văn phòng Chính phủ đã chính thức ban hành Thông báo 171/TB-VPCP 2025, trong đó nổi bật là quy định chính thức từ tháng 5 tới đây, khi đi thực hiện các thủ tục hành chính, người dân được phép sử dụng các giấy tờ điện tử tích hợp trên tài khoản VNeID mà không phải xuất trình giấy tờ bản cứng, sao y hoặc công chứng.
Quy định này khiến nhiều người dân hiểu rằng, sắp tới đây, từ 1/7/2025, khi Luật Công chứng 2024 bắt đầu có hiệu lực, sẽ không còn hoạt động công chứng nữa và các loại văn bản giấy tờ không cần công chứng vẫn có hiệu lực và giá trị pháp lý, trong đó có cả hợp đồng mua bán/chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, cách hiểu này là chưa chính xác.
Ảnh minh hoạ.
Theo luật sư Nam, đầu tiên chúng ta cần hiểu khái niệm công chứng, chứng thực là gì? Theo đó, căn cứ quy định tại khoản 1 điều 2 Luật Công chứng 2014 công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Căn cứ quy định tại khoản 3, khoản 4 điều 2 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch, hoạt động chứng thực bao gồm 2 hoạt động là chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch.
Theo đó, chứng thực chữ ký là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản là chữ ký của người yêu cầu chứng thực. Chứng thực hợp đồng, giao dịch là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.
Hoạt động mua bán/giao dịch quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh trực tiếp bởi các quy định tại mục 7 chương XVI Bộ luật dân sự và quy định tại khoản 3 điều 27 Luật đất đai 2024. Trong đó xảy ra các trường hợp như sau:
Đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực;
Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tài sản gắn liền với đất mà một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của một trong các bên.
Đối với việc thừa kế về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Đồng thời, tại khoản 4 điều 9 và khoản 4, khoản 5 điều 44 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 nêu, trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
Mặt khác, tại khoản 1 điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định những trường hợp giao dịch sau phải bắt buộc phải công chứng:
Mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở;
Văn bản thừa kế nhà ở;
Như vậy, đa phần các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực trừ giao dịch mà 1 bên trong giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
